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豪赌房价上涨房企扎堆回归一线城市

2018-11-30 20:45:35

豪赌房价上涨 房企扎堆回归一线城市

2013年以来,以佳兆业、泰禾集团等为代表的房企扎堆一线城市,并创下多个地王纪录。

其背后的逻辑是,房企豪赌一线乃至热点二线城市房价仍将上涨。北京兰德咨询总裁宋延庆认为,房企进军一线城市应谨惕豪宅化开发,选择城市和项目的能力是关键,同时要看市场布局和产品结构的均衡性。

一线城市房价依然领涨

9月2日,中国指数研究院发布的2013年8月百城房价指数报告显示,8月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米,环比7月上涨0.92%,连续第15个月环比上涨。

业内专家顾云昌认为,一线城市房价持续上扬主要是由供求矛盾造成的,虽然投机性需求已基本排除,但土地资源稀缺,人口大量涌进一线城市,造成供应量有限,需求量膨胀;一线城市过度聚集的行政资源、经济资源、教育资源也吸引了一大批外来人口的流入。

据上海易居房地产研究院9月2日发布2013年8月份典型城市土地成交报告指出,8月份,上海、北京、广州、深圳等十个典型城市土地出让金收入811.6亿元,同比增长149.3%。土地成交均价为每平方米3259元,同比增长151.4%,已持续11个月同比正增长。

近期各地土地市场热度不减,一二线城市土地竞争激烈,溢价率不断提升。一线城市房价的上涨与开发商回归一线城市拿地存在着一定的联系,如北京孙河、夏家胡同、台湖等热点地块,面粉价格高过了面包客观上也推动了房价的上涨。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价的环比上涨,结构性地了带动全国房价继续坚挺,并将保持微涨。

房企扎堆一线豪赌

一线城市楼市供不应求,引得标杆房企频频出手,购地金额居高不下。据中原集团研究中心监测,8月份十大标杆企业拿地金额已达266亿元,获得的权益可建面积达到了508万平方米。今年前7月购地城市主要集中在一二线城市。

一线城市房价一定不会跌。泰禾集团董事长黄其森一语道出房企一线拿地的豪赌心态。数据显示,泰禾集团上半年豪掷60多亿在北京连拿4块地。黄其森称,回归一线城市已成为众开发商的共识。

佳兆业在2013年的中报中透露,今年以来,已斥资86.5亿获取土地储备125万平米,其中66亿投向广州、上海、深圳和杭州。公司高管乐观表示:希望在一、二线城市有大的跨越。

主攻二三线城市的恒大地产,进入北京等一线城市也成为其下半年的战略目标。北京今年首宗限房价竞地价地块,9月4日被恒大以40.4亿的总价夺得,溢价率58.2%。

目前整体来说,楼市量价均居于高位,而开发商的资金情况明显好于往年,回归一线城市是基于市场的被动选择。北京中原地产研究总监张大伟认为,从短期来看,一线城市对于房企像是避风港,是开发商扎堆回归的原因。

避风港仍有风险

现在一线城市,房企开发豪宅化的恶风愈刮愈重,房价上涨过快,必然会出现问题。宋延庆告诉,开发商进军一线城市需谨慎。

张大伟指出,不少地王项目的土地成本占房价的平均比例已接近50%,高者达60%,如果再加上其他成本等,这些高地价项目的利润率已低于10%,这就逼迫拿地企业不得不开发豪宅以应对成本高企的压力。

以北京孙河区域为例,7月23日中粮地产以约4.8万元/平方米的楼面地价拿下HIJ地块。这就是一场赌博,房价上涨,赢了就享受高收益,输了钱就砸这块地上了。一家民营房企高管疑惑地说,龙湖孙河项目才卖6万/平方米,明后年,中粮能卖到12万平方米吗?

值得注意的是,对房价走向影响巨大的调控政策面临诸多变数。近期有关楼市调控走向长效调控机制的论调频频出现,显示出相关部门对于房地产未来走势的担忧。同策咨询总监张宏伟称。

顾云昌认为,开发商进入一线城市的风险就是地价太高,再加上未来的调控政策不确定,房企应结合自己的战略定位和综合实力进行考虑。

万科便有自己规避风险的策略。总裁郁亮对表示,对于地价已经太高的区域,万科会选择回避,不会非要在一线城市拿地。

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